JA zu Basel

Die Messe Schweiz mit dem Musical-Theater, der St. Jakob Park, der Zolli und viele andere Unternehmen und Institutionen in Basel profitieren von attraktiven Baurechtsverträgen - neben zahlreichen Wohnbauträgern wie Genossenschaften und private Eigentümer. Sie haben sich für diese Lösung entschieden, weil sie die klar überwiegenden Vorteile der Boden­nutzung im Baurecht erkannt haben. Und vom Kanton dabei auch unter­stützt werden können.

• Das Projekt „Werkarena“ an der Neudorfstrasse, vom Gewerbeverband für Gewerbebetriebe entwickelt, schafft günstige Produktionsflächen: Dies ist nur dank des tiefen Baurechtszines vom Kanton möglich.
• Die CMS in Basel schüttet pro Jahr 11 Mio. Franken für soziale und kulturelle Zwecke aus. Dies ist nur möglich dank gewichtigen Baurechts­einnahmen und anderen Erträgen.
• Das Bürgerspital Basel erbringt viele Leistungen in den Bereichen Betreutes Wohnen, Rehabilitation und Integration und schliesst jedes Jahr verlustfrei ab – dank Baurechts­einnahmen und anderen Erträgen.
• In Allschwil entsteht auf dem Bachgrabenareal des Bürgerspitals und der EBM auf 75'000 m2 ein nachhaltiger Innovationspark, der das Bauland zu 100% im Baurecht vergibt.

Bilder vom Musical-Theater und St. Jakob-Stadion mit bestem Dank von Juri Weiss.

Altes Kinderspitalareal: Ist der Baurechtszins zu teuer? Will jemand überhaupt Eigentum im Baurecht?

Das Projekt auf dem Alten Kinderspitalareal zeigt, dass auch hochpreisige Eigentumswohnungen im Baurecht verkauft werden können: Wenige Wochen nach Fertigstellung sind schon 20 Wohnungen zu absoluten Maximalpreisen verkauft, so etwa mehrere 4.5-Zi-Whg. im Preissegment bis CHF 2.1 Mio. Die Käuferschaft einer solchen Wohnung bezahlt dem Kanton monatlich ca. 1‘500 CHF Baurechtszins - und dank der Wohnsitzpflicht auch Steuern. Dass noch 5 Wohnungen (mehrheitlich in unteren Lagen) nicht definitiv verkauft wurden, liegt an den Preisvorstellungen der Verkäufer: Hier werden für Eigentumswohnungen m2-Preise von CHF 12'000-14'300 verlangt. In Basel und auch international absolute Höchstpreise. Üblicherweise wird im Kanton Basel-Stadt ca. CHF 5'000-6'000 pro m2 für eine neue Eigentumswohnung verlangt und realisiert, im Luxusbereich maximal gegen CHF 10‘000.

Funktioniert eine Weitergabe im Baurecht? Gibt es da Beispiele?

Der Basler Zolli, das St. Jakob-Stadion, die Messe Basel mit dem Musical Theater, Hotel und Theater Teufelhof: Diese sind alle auf Baurechtsland vom Kanton Basel-Stadt. Gebaut und betrieben/bewirtschaftet von Dritten. Neben vielen Wohnbauten, für die der Kanton Basel-Stadt ein gut funktionierendes Modell entwickelt hat: Den partnerschaftlichen Baurechtsvertrag. Auch Gewerbebetriebe, z.B. am Rheinhafen, profitieren von (z.T. vergünstigten) Baurechtszinsen. Aktuelles Beispiel ist das Gewerbehaus-Projekt an der Neudorfstrasse, welches der Gewerbeverband Basel-Stadt dank günstigem Baurechtszins zusammen mit einem Totalunternehmer entwickeln kann.

Der Kanton hat bereits heute über 600 Baurechtsverträge mit gemeinnützigen Institutionen, Privaten und Unternehmen. Diese bewährte Baurechtspolitik soll auch künftig weitergeführt und ausgebaut werden.

Finanzieller Vorteil für Genossenschaften/Stiftungen?

Die Boden­initiative sieht keine direkten Förder-Massnahmen vor. Inhalt der Initiative ist einzig, dass der Kanton Basel-Stadt sein Land nicht mehr verkauft. Im Frühjahr 2014 wurde das Wohnraumfördergesetz (WRFG) im Kanton Basel-Stadt angenommen: Dies beinhaltete u.a. auch Fördermechanismen für den gemeinnützigen und genossenschaftlichen Wohnungsbau: Ein Rahmenausgabenkredit von CHF 20 Mio. für den Erwerb von Grundstücken zugunsten des gemeinnützigen Wohnraumangebotes sowie die Möglichkeit von Projektentwicklungsdarlehen für den Neu-, Um- und Ausbau sowie die Sanierung von Mietwohnraum.

Ist der private Besitz von Boden noch möglich?

Sicher, absolut: Die Neue Boden­initiative stellt das private Grundeigentum in keiner Weise in Frage. Land in Privateigentum kann in Privateigentum bleiben. Verkäufe unter Privaten oder von Privaten an den Kanton bleiben von der Initiative unberührt. Vor allem ist im Baurecht jede private Initiative und Investition, für Wohnen und Gewerbe möglich!

Reduziert die Initiative den Handlungs­spielraum des Kantons für Landgeschäfte?

Nein. Jeweils über eine Periode von 5 Jahren muss die Boden-Bilanz ausgeglichen sein. Nach 5 Jahren beginnt eine neue Betrachtungsperiode. Dadurch erhält der Kanton genügend Handlungsspielraum, um auch sogenannte Portfolio-Bereinigungen vornehmen zu können.Dazu ein Auszug aus dem Bericht des Regierungsrates vom Jan. 13 zum vorliegenden Gesetzestext: „Gleichzeitig muss der Kanton auch die Möglichkeit haben, Immobilien aus dem über die Jahre gewachsenen Portfolio zu veräussern, um die staatlichen Mittel auf denjenigen Liegenschaften und Arealen zu konzentrieren, die aus der Sicht seiner öffentlicher Interessen wichtig sind.

Die neuen Regelungen zur Veräusserung von Immobilien im Finanzvermögen sollen eine aktive Boden- und Immobilienpolitik unterstützen und den dafür notwendigen Handlungs­spielraum im Immobilienmarkt erhalten. An der bisherigen Strategie, dass Immobilien nur in Ausnahmefällen veräussert werden, soll festgehalten werden. Auf restriktive und umfangreiche Detailbestimmungen, die zu einem faktischen Verkaufsverbot im Finanzvermögen führen, ist aber zu verzichten. Es ist nicht möglich, alle künftig notwendigen Ausnahmen aus heutiger Sicht verbindlich zu erfassen. Die neuen Regelungen sollen gewährleisten, dass der heutige Immobilienbestand als Tafelsilber nicht veräussert wird, der Regierungsrat aber gleichzeitig einen ausreichenden Spielraum für eine aktive Boden- und Immobilienpolitik behält. (…)

Die Veräusserung von Immobilien soll künftig zulässig sein, wenn die Nettoveränderung von vergleichbaren Immobilien innerhalb des eigenen Kantonsgebiets (sowohl Immobilien im Eigentum des Kantons Basel-Stadt als auch der Einwohnergemeinde der Stadt Basel) jeweils über fünf Jahre ausgeglichen oder positiv ist. Damit soll das aktuelle Immobilienportfolio als Tafelsilber des Kantons erhalten bleiben, ein Verkauf im Einzelfall aber nicht durch zu restriktive Einzelbestimmungen verunmöglicht werden. Der Regierungsrat soll einen Handlungs­spielraum für eine aktive Boden- und Immobilienpolitik erhalten, die sowohl Käufe als auch in Ausnahmefällen Verkäufe ermöglicht.“

Ist der Baurechtszins nicht höher als die zurzeit tiefen Hypo-Zinsen?

Aktuell sind die Zinsen in der Tat historisch tief. Dadurch kann ein moderater Baurechtszins zurzeit sogar höher sein als eine Bankhypothek. Dies kann und wird sich aber wieder ändern. Über die Laufzeit eines Baurechtvertrages (bis zu 100 Jahre) werden mehrmals Tief- und Hochzinsphasen durchlaufen. Da wird es Phasen geben, wo der Baurechtszins gleich hoch, oder sogar tiefer als die Hypozinsen sein werden. Zurzeit sind sjdoch sind so viele liquide Mittel auf dem Anlagemarkt, dass die Bodenpreise völlig explodiert sind. Kleinere Gruppierungen und Private kommen dabei gar nicht mehr zum Landkauf, weil das Land zu teuer ist. Und mittel- und langfristig ist ein partnerschaftliches Zins-Festlegen immer noch günstiger, anstatt Fremdkapital von Banken aufzunehmen.

Finanzieren Banken Liegenschaften (auch Stockwerkeigentum) im Baurecht?

Finanzierungen von Liegenschaften im Baurecht sind absolut üblich. Alle kreditgebenden Banken machen dies, auch für Private und für Gewerbebetriebe. Die finanzielle Tragbarkeit des Kreditnehmers muss gegeben sein. Der Vorteil von Liegenschaften (auch Stockwerkeigentum) im Baurecht ist, dass es weniger Eigenkapital benötigt: Da der Boden nicht gekauft werden muss.

Wie funktioniert der Mechanismus der Initiative überhaupt? Bringt die Initiative nicht mehr Verwaltungsaufwand?

Der Mechanismus der Initiative ist simpel: Das Immobilienportfolio muss sich jeweils über die Dauer der letzten fünf Jahre ausgeglichen oder positiv entwickeln, d.h. es muss am Ende der 5-Jahres-Periode gleich gross oder grösser sein als zu Beginn. Wenn die erste dieser 5-Jahres-Phasen Anfang 2016 startet, ist Ende 2020 erstmals eine vollständige 5-Jahres-Phase abgeschlossen, deren Nettoveränderung ausgeglichen oder positiv sein muss. Mit dieser einfachen Regelung ist sichergestellt, dass das bestehende Tafelsilber von Basel-Stadt erhalten bleibt.Nach der ersten 5-Jahres-Periode beginnt die nächste. Innerhalb dieser 5 Jahres-Perioden kann auch ein allfälliger Verkauf von Land (falls dies umbedingt gewollt ist von der Regierung) eingeplant werden. So, dass nicht plötzlich gegen Ende der 5 Jahre ein "Kaufdruck" entsteht.

Die Nettoveränderung berechnet sich aufgrund der Grundstücksfläche, wobei die Fläche von veräusserten Immobilien von der Fläche von erworbenen abgezogen wird. Diese Nettoveränderung muss jeweils am Jahresende für die letzten fünf Jahre (also die letzte 5-Jahres- Periode) ausgeglichen oder positiv sein. Abgaben im Baurecht werden dabei nicht berücksichtigt, da diese gerade nicht den Boden enthalten und gemäss Zielsetzung bewusst gefördert werden sollen. Ebenfalls nicht berücksichtigt werden Umwidmungen zwischen Finanz- und Verwaltungsvermögen, da diese keine Käufe und Verkäufe darstellen und der staatliche Immobilienbesitz durch Umwidmungen nicht verändert wird. Dies betrifft Widmungen (vom Finanz- ins Verwaltungsvermögen) und Entwidmungen (vom Verwaltungs- ins Finanzvermögen), für die jeweils der Grosse Rat zuständig ist.

Die Verwaltung (IBS) führt schon lange diverse Statistiken über die Liegenschaften im Verwaltungs- und Finanzvermögen und die Baurechtsparzellen. Zu- und Abgänge aufzulisten (für eine Übersicht nach 5 Jahren) ist administrativ praktisch kein Aufwand.

Will die Regierung diese Initiative überhaupt?

Die Regierung hat diese Initiative selber geschrieben: Die Neue Boden­initiative ist der Gegenvorschlag der Regierung zur ersten Bodeninitiative. Dazu aus dem Ratschlag des Regierungsrates vom Januar 13: „Die Anliegen der Initiative, eine aktive Bodenpolitik zu betreiben und Immobilien vermehrt im Baurecht zu vergeben, entsprechen der Haltung des Regierungsrates. Die vom Regierungsrat erlassene Immobilien-Strategie vom 15. Mai 2007 für das Finanzvermögen sieht denn entsprechend auch vor, dass der Kanton und die Einwohnergemeinde Basel grundsätzlich keinen Boden verkaufen und Liegenschaften nur im Baurecht abgeben. Dies, um die Stadt wirkungsvoll und nachhaltig gestalten zu können. So hat der Kanton seither vor allem aktiv Land gekauft und nur in Einzelfällen Land verkauft. Entsprechend hat das Landeigentum im Kanton Basel-Stadt im Finanzvermögen netto zugenommen. Es entspricht der geltenden Praxis, eine Liegenschaft grundsätzlich nur zu verkaufen, wenn sie sich ausserhalb des Kantons befindet.“

Die Strategie soll gesetzlich festgehalten werden. Dazu als Zitat Regierungsrätin Eva Herzog, Dezember 13, im Grossen Rat: „Es trifft aber auch zu, dass der RR ein Interesse daran hat, dass seine Politik der letzten Jahre gesetzlich festgeschrieben wird. Die gesetzliche Verankerung dessen, was wir tun, kann uns natürlich nur recht sein. Damit bewahren wir ja auch den Spielraum und damit erhalten wir die Legitimation, weiterhin so zu handeln.“

Wieso gibt es keine offizielle Abstimmungsempfehlung zur Initiative?

Der Grosse Rat legt die Neue Boden­initiative ohne Kommissionsbearbeitung und ohne allfälligen Gegenvorschlag der Basler Stimmbevölkerung direkt zur Abstimmung vor. Deshalb kann der Grosse Rat und die Regierung auch keine Wahlempfehlung abgeben.

Können die Altstadt-Liegenschaften verkauft, und anstelle dieser Flächen Wald gekauft werden?

Nein. Dies wird durch eine Klärung der „Vergleichbarkeit“ von Immobilien verhindert. Dazu aus dem Bericht der Regierung vom Januar 13: „Die Nettoveränderung soll ausgeglichen oder positiv sein für Immobilien, die vergleichbar sind. Da nur Immobilien innerhalb des Kantonsgebiets relevant sind, beschränkt sich auch die Nettoveränderung auf diese. Um eine einfache und effektive Regelung zu erhalten, sollen dabei drei Kategorien unterschieden werden: Immobilien innerhalb der Altstädte Gross- und Kleinbasel, Immobilien innerhalb der übrigen Bauzone und Immobilien ausserhalb der übrigen Bauzone. Zur ersten Kategorie gehören alle Immobilien, die in den Wohnvierteln „Altstadt Grossbasel“ (Nr. 01) und „Altstadt Kleinbasel“ (Nr. 12) gemäss Definition des Statistischen Amtes Basel-Stadt liegen. Zur zweiten Kategorie gehören auf dem übrigen Kantonsgebiet (also ausserhalb der Altstädte Grossbasel und Kleinbasel) alle Bauzonen (Zone 2a, 2, 3, 4, 5a, 5, 6 und 7 Industrie- und Gewerbezone), die Stadt- und Dorfbild-Schutzzone, die Stadt- und Dorfbild-Schonzone sowie die Zone für Nutzungen im öffentlichen Interesse. Zur dritten Kategorie gehören auf dem übrigen Kantonsgebiet (also ausserhalb der Altstädte Grossbasel und Kleinbasel) alle anderen Zonen, also insbesondere Grünzonen und Wald. Alle drei Kategorien von Immobilien müssen sich während dieser 5-Jahres-Periode ausgeglichen oder positiv entwickeln. Mit dieser einfachen Regelung kann verhindert werden, dass wertvolles Bauland im Stadtzentrum veräussert und dafür Waldzonen in der Peripherie gekauft werden. Da die Regelung nur den Boden innerhalb des Kantonsgebiets berücksichtigt, ist auch sichergestellt, dass keine urbanen Flächen veräussert und dafür Ersatzflächen in ländlichen und peripheren Lagen ausserhalb unseres Kantons erworben werden.“

Münsterplatz 1&2

Die Liegenschaften am Münsterplatz 1 & 2 wurden nach dem Auszug des Erziehungsdepartementes an Privatpersonen verkauft. In den zu Luxuswohnungen umgenutzten Gebäuden wohnen Personen, die sich bekannterweise gegen publikumswirksame Nutzungen des Münsterplatzes wehren – und ihren Wohnsitz (und Steuersitz) gar nicht in Basel-Stadt, sondern in steuergünstigen Gemeinden in der Innerschweiz haben. Die Liegenschaften mit Grund und Boden an solch zentraler und historischer Lage sind ein für alle Mal verkauft. Diese hätten aber problemlos im Baurecht an neue Eigentümer verkauft werden können!

Hüningerstrasse

Für die Erweiterung des Novartis Campus im St. Johann wurde im 2009 die Hüningerstrasse (ehemalige direkte Verbindungsstrasse nach Frankreich) der Novartis verkauft. Worauf die Novartis das Areal umfassend schliessen, die Strasse in den eigenen Besitz übernehmen konnte. Wenn in x Jahren die Novartis andere Pläne hat, und das Land an Dritte verkaufen will, wird diese Strasse auch mitverkauft. Ein Rückgriff, z.B. in hundert Jahren, auf diese Strasse, ist praktisch nicht möglich resp. wird dannzumal sicher sehr teuer. Diese Kantonsstrasse hätte auch im Baurecht an die Novartis weitergegen können.

Rheinhafen St. Johann

Im ganzen Abtausch-Geschäft mit der Novartis hat der Kanton Basel-Stadt im 2009 umfangreich Land am Rhein an die Novartis verkauft. Dadurch konnte die Novartis ihren Campus auf eigenem Land vergrössern und sich den Anschluss an den Rhein geben. Dieses Land ist für immer verkauft; die mit dem Verkauf angekündigte öffentliche Veloverbindung am Rhein wurde jahrelang hinausgezögert, und ist zur Zeit immer noch nicht realisiert. Novartis hat das neu gewonnen Land aber schon längst überbaut und nutzt es als Firmengelände.

Markthalle

Die Markt­halle samt umgrenzende Gebäude wurden im 2005 vom Kanton an den Immobilien-Entwickler Allreal verkauft, obschon auch lokale Angebote für die Übernahme im Baurecht vorlagen. Allreal entwickelte den Hochhaus-Bau, und konzentriert seine Interessen auf die Bewirtschaftung des Hochhauses. Die Markt­halle wurde lange nicht weiter berücksichtigt, da finanziell nicht lukrativ bewirtschaftbar. Mit einer Vergabe im Baurecht hätte der Kanton hier klarere Nutzungsvorstellungen definieren können. Mit der jetzt eingerichteten Zwischennutzung ist die Markt­halle belebt und zum Publikumsmagnet geworden. Dies dank einer Querfinanzierung, aus dem hochrentablen Turm-Bau. Dazu als Statement von Barbara Buser, die an einem Projekt für die Übernahme im Baurecht beteiligt war, und jetzt mit dem aktuellen Betrieb der Markt­halle vertraut ist: "Der Kanton hätte die Markt­halle als Allmend, als öffentlichen, gedeckten Platz an der Schnittstelle zwischen Bahnhof und Innenstadt für die All­gemein­heit  erhalten sollen. Der wirt­schaft­liche Zwang macht Experimente und gemein­nützige Nutzungen schwierig, alles muss auf eine möglichst hohe Rendite ausgerichtet werden, und das ist schade!"

Im 2012 wurde die erste Boden­initiative rechtsgültig eingereicht. Danach, im 2013 wurden die gesetzlichen Grundlagen für einen Teil der Anliegen der ersten Boden­initiative geschaffen (Annahme des Wohnraumfördergesetzes WRFG in Basel-Stadt). Nicht aber für das  Kernanliegen der Initiative, nämlich dass der Kanton sein Land nicht mehr verkaufen soll.

Der Regierungsrat hatte einen guten Gegenvorschlag zur ersten Bodeninitiative entwickelt, den das Initiativkomitee unter­stützt hat. Dieser Gegenvorschlag wurde jedoch im Dezember 2013 vom Grossen Rat mit nur einer Stimme Unterschied abgelehnt.

Aus diesen Gründen hat das Initiativkomitee die erste Bodeninitiative Anfang 2014 zurückgezogen und legt hiermit den regierungsrätlichen Gegenvorschlag als Neue Boden­initiative vor. Dieser wird dem Basler Stimmvolk direkt und ohne Gegenvorschlag am 28.2.16 zur Abstimmung vorgelegt.